Deweloper nie uniknie obowiązku zorganizowania w garażach podziemnych nowo budowanych budynków miejsc doraźnego schronienia w razie wojny. Jeśli tego nie zrobi, nie otrzyma pozwolenia na budowę ani na użytkowanie swojej inwestycji.

Od 1 stycznia 2026 r. każdy nowy budynek wielorodzinny oraz użyteczności publicznej (szkoły, urzędy, sądy) będzie musiał być zaprojektowany w sposób umożliwiający zorganizowanie miejsca doraźnego schronienia (MDS) w razie wojny. Obecnie nie ma w przepisach żadnej sankcji, która groziłaby za niewypełnienie tego obowiązku. To się wkrótce zmieni.

Bez oświadczenia nie będzie pozwolenia

Kwestie dotyczące budowli ochronnych niezbędnych w razie wojny (MDS i schronów) zostały zawarte w dwóch projektach nowelizacji prawa budowlanego oraz ustawy o obronie ludności, nad którymi prace legislacyjne toczą się równolegle. Pierwsza propozycja trafiła już do Senatu, natomiast druga jest jeszcze na etapie uzgodnień rządowych.

Na ostatniej prostej prac sejmowych nad nowelą prawa budowlanego dodano nowe rozwiązanie. Polega ono na obowiązku składania oświadczenia, w którym inwestor wskaże, czy musi zrealizować schron lub ukrycie o określonej odporności i pojemności, zorganizować miejsce doraźnego schronienia, czy też takiego obowiązku w ogóle nie posiada. Dokument taki będzie musiał być załączony do wniosku o pozwolenie na budowę budynków użyteczności publicznej, wielorodzinnych z kondygnacjami podziemnymi oraz podziemnych obiektów metra, tramwaju. Bez tego załącznika inwestor nie dostanie pozwolenia na budowę. Oświadczenie będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych informacji, zgodnie z art. 233 par. 6 kodeksu karnego.

Nowela nie zawiera gotowego wzoru takiego dokumentu. Prawdopodobnie zostanie on określony w rozporządzeniu, podobnie jak ma to miejsce w przypadku innego obowiązkowego załącznika do wniosku o pozwolenie na budowę, a mianowicie oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

– Budowle ochronne powinny zapewniać odpowiednią wytrzymałość, spełniać wymagania z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, wentylacji, ewakuacji, a także zapewniać zaopatrzenie w energię i wodę oraz odprowadzanie ścieków. Spełnienie tych wymagań jest uwzględniane w projekcie technicznym, czyli w tej części projektu budowlanego, która nie jest wymagana na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę. Stąd w nowelizacji prawa budowlanego pojawił się obowiązek składania przez inwestora oświadczenia o obowiązku wykonania budowli ochronnej lub miejsca doraźnego schronienia. Można się zastanawiać, dlaczego to akurat inwestor ma obowiązek złożyć takie oświadczenie. W końcu kwestie konstrukcyjne i instalacyjne należą do projektanta. Z drugiej strony, to inwestor wie, czy jego budynek powinien mieć schron lub miejsce doraźnego schronienia – komentuje Mariola Berdysz, architekt i dyrektor fundacji „Wszechnica Budowlana”.

W praktyce oznacza to, że przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę nie wystarczy już przedstawienie kompletu dokumentacji, czyli wniosku, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz projektu budowlanego.

– Konieczna będzie także analiza, czy dany budynek powinien posiadać MDS lub schron, albo możliwość jego zorganizowania. W przeciwnym razie inwestor nie dostanie pozwolenia na budowę – wyjaśnia Joanna Maj, radczyni prawna w kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni Spółka Partnerska. Jak dodaje, celem regulacji jest zwiększenie bezpieczeństwa ludności i dostosowanie nowej zabudowy do wymogów obrony cywilnej w sytuacjach kryzysowych. Ustawodawca, ważąc interes społeczeństwa z interesem przedsiębiorcy, zdecydował, że ten pierwszy jest priorytetem.

– Dla deweloperów będzie to wyzwanie i dodatkowe obciążenie. Oprócz dodatkowych formalności istnieje ryzyko wzrostu kosztów inwestycji, konieczności rezerwacji przestrzeni w budynku oraz wydłużenie etapu opracowania projektu. Wprowadzenie schronów lub miejsc schronienia wiąże się w oczywisty sposób z dodatkowymi wymaganiami technicznymi i uzgodnieniami, co przełoży się na harmonogram i budżet przedsięwzięcia. W efekcie można spodziewać się, że obowiązek ten spowolni proces inwestycyjny i zwiększy koszty budowy, a pośrednio może wpłynąć także na ceny mieszkań – tłumaczy prawniczka.

Pod lupą nadzoru budowlanego

Na tym jednak nie koniec „dokręcania śruby” inwestorom. W projekcie noweli ustawy o ochronie ludności proponuje się bowiem także zmiany dotyczące kontroli przeprowadzanych przez nadzór budowlany (art. 107). Powiatowy inspektor nadzoru będzie sprawdzał, czy inwestycja spełnia warunki techniczne przewidziane dla schronów lub ukryć, albo wymogi umożliwiające zorganizowanie MDS-ów w kondygnacjach podziemnych budynków użyteczności publicznej i wielorodzinnych. Jeśli kontrola wykaże, że inwestor nie wywiązał się z obronnych obowiązków albo będą co do nich poważne zastrzeżenia, nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie dla swojego budynku.

– Obecnie w przepisach brakuje mechanizmu kontroli tych kwestii oraz podstawy do odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie. Teraz to się zmieni: za niewykonanie tego obowiązku inwestorzy będą mogli ponieść konsekwencje karne, a ich budynki nie zostaną dopuszczone do użytkowania. W końcu zapisy ustawy nie będą martwe. Inwestorzy będą mieli jasny obraz swoich obowiązków oraz ewentualnych konsekwencji ich niespełnienia – wyjaśnia Zofia Derdziuk-Markiewicz, prawniczka Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ponadto dzięki proponowanym zmianom w prawie budowlanym i ustawie o ochronie ludności, ustawy te będą w końcu ze sobą kompatybilne. Obecnie obowiązek projektowania MDS-ów w budynkach wielorodzinnych wynika z art. 94 ustawy o ochronie ludności (Dz. U. z 2024 r. poz. 1907). Inne ustawy milczą na ten temat. Po zmianie przepisów obowiązek ten zostanie powiązany z warunkami technicznymi z prawa budowlanego.

– To ważne, ponieważ oznacza, że te dwa systemy prawne – ustawa o ochronie ludności przygotowana przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz prawo budowlane zmieniane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii – wreszcie zaczęły ze sobą współgrać – podkreśla Zofia Derdziuk-Markiewicz.

Autor: Renata Krupa-Dąbrowska

Źródło: Dziennik Gazeta Prawna